【2026年最新】住宅購入後の確定申告は必須！
住宅ローン控除を確実に受けるためのポイント

住宅購入後、確定申告しないと住宅ローン控除が受けられない

住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、入居した翌年に確定申告をしなければ住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は受けられません。
2年目以降は年末調整で手続きが可能ですが、初年度だけは必ず自身での確定申告が必要です。

本記事では、2026年の住宅ローン控除を中心とした税制改正を踏まえ、住宅購入後に必要な確定申告の期限や必要書類、中古住宅優遇の最新ポイント、今後の改正を見据えた住まい選びの注意点をわかりやすく解説します。

確定申告をしないとどうなる？

住宅ローン控除が適用されない
確定申告をしない限り、税金は安くなりません。控除が適用されない分、支払う所得税や住民税が高くなってしまいます。

よくある注意点

◆初年度は必ず確定申告が必要（年末調整不可）
◆書類不備があると還付が遅れる／控除が受けられない
◆電子申告（e-Tax）なら原則提出省略できる書類もあり（5年間の保存義務あり）

忘れた場合の対処法（還付申告）

もし初年度の申告を忘れてしまっても、居住開始の翌年1月1日から5年以内であれば「還付申告」として遡って手続きが可能です。ただし、過去分をまとめて申告するのは手間がかかるため、期限内に行いましょう。

2026年（令和8年）確定申告のスケジュールと進化

結論｜住宅ローン控除の適用を受けるための主な書類

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けるためには、初年度の確定申告で以下の書類が必要です。

必要書類一覧（2026年対応）

① 住宅借入金等特別控除額の計算明細書

◆確定申告書とあわせて提出
◆国税庁の「確定申告書作成コーナー」で自動作成可能

② 住宅ローンの年末残高証明書

◆金融機関から毎年10〜11月頃に郵送
◆借入先が複数ある場合はすべて必要

③ 建物・土地の登記事項証明書

◆法務局で取得（オンライン可）
◆建物と土地の両方を提出

④ 売買契約書または工事請負契約書の写し

◆取得価格・契約日を確認するために使用
◆電子契約の場合はPDFで可

⑤ 源泉徴収票（給与所得者の場合）

◆勤務先から交付
◆年末調整済みでも初年度は必須

⑥ 本人確認書類

◆マイナンバーカード or マイナンバー通知カード＋運転免許証等

住宅の種類によって追加で必要な書類

省エネ・認定住宅の場合（2026年重要）

住宅性能を証明する書類　※ 住宅ローン控除の借入限度額に直結します。
長期優良住宅認定通知書、ZEH水準省エネ住宅の証明書、住宅省エネルギー性能証明書 など

中古住宅の場合

耐震基準適合証明書または既存住宅性能評価書（耐震等級）
※ 一定の築年数要件を超える場合に必要
1981年6月～1981年12月末築の物件は「新耐震基準」ですが、1982年1月1日以降の登録ではないため、証明書がないと優遇措置が受けられない可能性が高い。新耐震基準（1981年6月1日以降の建築確認）だから大丈夫と思い込み、耐震基準適合証明書や既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）を未取得のまま中古住宅を購入するケースが非常に多い。

e-Tax画面での入力ミスが多い項目TOP5（住宅ローン控除）

住宅ローン控除のe-Tax申告では、「床面積・取得価格・住宅性能・入居日・借入金残高」の入力ミスが特に多く、控除額が減る、または否認される原因になります。

第1位｜床面積の入力ミス（40㎡要件）

壁芯面積を入力してしまったり、パンフレット記載面積をそのまま入力してしまう。
▶対策　登記事項証明書に記載された「床面積（内法）」（2026年以降は 40㎡要件“緩和”が拡大。ただし所得や上乗せ措置の利用状況によっては50㎡要件が残る）。
登記事項証明書を見ながら入力する（ 1㎡未満は切り捨て）
マンションの場合は、階段や通路などの共有部分については床面積に含めず、登記事項証明書上の専有部分の床面積を入力します。

第2位｜住宅の取得価格の入力ミス

住宅と土地を一括借入で購入した場合、住宅＋土地等の取得価額の合計額を『住宅の取得対価の額』に入力。

第3位｜住宅性能区分の選択ミス（2026年最重要）

「省エネ基準適合」を安易に選択したり、実際はZEH水準なのに証明書未確認のケースあり。借入限度額が 最大1,000万円以上差が出る場合あるので要注意。
▶対策　証明書で確認できる性能区分のみ選択。

第4位｜入居年月日の入力ミス

引渡日を入力したり、住民票異動日と不一致のケース
▶対策　住民票の「異動日」を基準に入力

第5位｜住宅ローン年末残高の入力ミス

繰上返済後の金額を入力したり、ペアローンで合算入力してしまうミス。
▶対策　年末残高証明書に記載された金額を入力、ペアローンは別々に入力。

見落としがちな補足ポイント

◆e-Taxは誤りがあってもエラーになりません。修正はできますが、還付が遅れるので要注意です。

よくある書類チェック漏れリスト

チェック項目	必要書類	よくあるミス
耐震基準の確認	耐震基準適合証明書 または 既存住宅性能評価書	1981年6月～1981年12月末築の物件は「新耐震基準」ですが、1982年1月1日以降の登録ではないため証明書がないと優遇措置が受けられない可能性が高い。
築年数要件	登記事項証明書	建築年月日の確認漏れ
床面積40㎡以上	登記事項証明書	壁芯面積で判断してしまう
住宅性能区分	省エネ性能証明書等	性能区分未確認で限度額が下がる
入居日要件	住民票の写し	住民票移動が遅れる

◆中古マンションは「買う前に取れる書類」と「後から取れない書類」が混在します。特に耐震基準適合証明書や床面積確認の漏れが多く、控除が受けられない原因になります。耐震証明の有無で入力内容が変わります。 耐震・性能関係は必ず契約前に確認しましょう。
◆借入金等年末残高等証明書は、銀行が「調書方式」を採用している場合、銀行から直接税務署へデータが送られるため、紙の証明書は届きません。マイナポータルとe-Taxを連携させると、自動的に残高データが取り込まれます。注意： この方式を利用するには、銀行への「マイナンバーの届け出」が必要です。
◆e-Taxでは住宅ローン控除に必要な多くの書類は提出不要ですが、5年間の保存義務があります。

特に多い不備

◆ペアローンなのに持分と借入割合が一致しない。
◆管理規約上は広いが、登記面積が40㎡未満。
◆「リノベ済＝高性能」と誤解して証明書を用意しなかった。

2025年（令和7年） からの税制改正　注目ポイント

今回の確定申告では、住宅ローン控除以外にも大きな改正がありました。

◆基礎控除
所得に応じて最大95万円
◆給与所得控除の最低保障額
最低保障額が55万円から65万円に引き上げ。
◆特定親族特別控除（19〜23歳）の新設
19歳以上23歳未満の親族（所得制限あり）がいる場合に適用されます。これにより、多くの納税者で税負担が軽減される見込み。

住宅ローン控除は2030年まで延長！「中古住宅×高性能」が最大の狙い目に！

2026年度税制改正により、住宅ローン控除の適用期限が2030年12月31日まで5年間延長されることが決定しました。今回の改正では、特に「中古住宅」を購入する方への優遇措置が大幅に拡充されています。

これから住宅購入を検討される皆様へ、2026年最新の変更点と「損をしないための戦略」をわかりやすく解説します。

住宅ローン控除・2026年の主な変更点

中古住宅大幅な拡充で「新築並み」の優遇へ

これまで新築に比べて不利だった中古住宅の控除が、今回もっとも手厚くなりました。

◆控除期間の延長
10年から13年へ拡大（3年間の延長）
◆借入限度額
認定住宅やZEH住宅など、性能の高い中古住宅は3,500万円（子育て・若者世帯は4,500万円）まで引き上げ。
◆子育て・若者世帯への優遇
19歳未満の子がいる世帯や、夫婦のどちらかが40歳未満の世帯には、さらなる上乗せ措置が適用されます。

新築住宅：省エネ性能による「選別」が加速

新築は、性能が低い住宅に対する締め付けが厳しくなります。

◆省エネ基準適合住宅
借入限度額が3,000万円から2,000万円へ引き下げ↓
◆2028年（令和10年）以降
「省エネ基準適合」を安易に選択したり、実際はZEH水準なのに証明書未確認のケースあり。借入限度額が 最大1,000万円以上差が出る場合あるので要注意。
▶対策　証明書で確認できる性能区分のみ選択。

全住宅共通　面積緩和と立地制限

◆災害レッドゾーンの新築は対象外
これまで以上に安全性が重視され、2028年（令和10年）以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域などの「レッドゾーン」にある新築住宅は対象外（建替え・既存住宅・リフォームは対象）となり、住宅ローン控除が受けられなくなります。
◆40㎡から対象に
最低面積制限が50㎡から40㎡要件の緩和が拡大。ただし所得1,000万円超等は50㎡要件。駅近のコンパクトマンションなども控除対象になり、単身者やカップルの選択肢が広がりました。

スタイリッシュホーム教える！今選ぶべき「賢い購入戦略」

今回の改正を踏まえ、センチュリー21スタイリッシュホームでは以下の2つの戦略をご提案します。

「中古住宅×リノベーション」で賢く高性能を手に入れる

予算を抑えつつ、リフォームで断熱性能などを高めることで、13年間の控除をフル活用。理想の住まいと節税を両立できます。

40㎡台の「高性能コンパクトマンション」を狙う

面積緩和により、利便性の高い駅近物件が対象となりました。資産価値が落ちにくく、住宅ローン控除も受けられるため、将来の住み替えを見据えた購入に最適です。（ただし所得1,000万円超等は50㎡要件）

注意！省エネ基準適合住宅の「2028年問題」

2025年4月からすべての新築住宅に省エネ基準が義務化されますが、住宅ローン控除の世界では「基準を満たすだけでは不十分」になります。

◆2027年（令和9年）までの入居→ 省エネ基準適合住宅でも控除対象。
◆2028年（令和10年）以降→より高い性能（ZEH水準や長期優良住宅）でなければ控除が受けられない方向で調整されています。

スタイリッシュホームは「住まい探し」をトータルサポート

私たちは、単なる物件紹介だけでなく、税制面からもお客様のライフプランをバックアップします。

◆ZEH水準・高性能住宅へのシフトをサポート
将来の資産価値を見据え、高性能な物件選びをアドバイスします。

◆ハザードマップの事前チェック
2028年（令和10年）以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域などの「レッドゾーン」にある新築住宅は対象外（建替え・既存住宅・リフォームは対象）となります。ハザードマップをチェックしてご希望の物件が該当しないかを事前に確認し、最適な購入時期などをアドバイス、物件選びをサポートします。

◆確定申告完全サポート
住宅購入初年度の確定申告は必須です。当社では:確定申告に必要な書類一式の整理・提供と、住宅ローン控除額のシミュレーション、ご希望の方には提携の税理士をご紹介いたします。

◆子育て世帯・若者夫婦世帯への特別プラン
19歳未満のお子様がいる世帯、夫婦のどちらかが40歳未満の世帯には、借入限度額上乗せを最大限活用する資金計画と特定親族特別控除も含めた総合的な節税アドバイスに加えて、ペアローン・収入合算の最適シミュレーションをご提案します。

◆買い替え・住み替えサポート
自宅売却の3,000万円特別控除や買換え特例も2年間延長されました。ライフステージの変化に合わせた住み替えプランをご提案します。

今後の傾向と対策

2026年の税制改正は「中古住宅の活性化」と「高性能住宅への誘導」が明確な方針です。センチュリー21スタイリッシュホームでは、最新の税制情報を踏まえた物件選びから、確定申告サポートまで、お客様の不動産購入を総合的にバックアップいたします。

住宅ローン控除、基礎控除などの税制優遇を最大限活用して、賢い不動産購入を実現しましょう。ご相談はお気軽にセンチュリー21スタイリッシュホームまで

※制度は常に変更・更新されます。最新情報は国税庁ホームページまたは当社までお問い合わせください。