相続した家を売却する場合は税金の確認が重要
神奈川県央エリア（大和市・海老名市・座間市・綾瀬市など）では、相続によって空き家になる住宅も増えており、特に築30年以上の戸建てや旧耐震住宅、郊外住宅地の空き家などは早めに売却を検討することで資産価値を維持しやすいケースがありますが、相続不動産の売却には名義変更（相続登記）や税金の確認、売却タイミングの判断など専門的な手続きも多いため、不動産会社に相談することでスムーズに進められます。
相続した家を売却する場合は、譲渡所得税・特例制度・確定申告 などを事前に確認しておくことが大切です。
相続した家を売却する前に必須！相続登記とは
相続した不動産を売却するには、まず「相続登記（名義変更）」を済ませることが大前提です。不動産の名義が被相続人（亡くなった方）のままでは、売買契約を締結することも、所有権を買主に移転することもできません。
相続登記が2024年4月から義務化
2024年4月1日より、相続登記は法律上の義務となりました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく放置した場合は10万円以下の過料（罰則）の対象になります。
なお、この義務化は過去に相続した未登記の不動産にも適用されるため、すでに相続済みで名義変更を後回しにしている方も注意が必要です。
相続登記の主な手順
① 相続人の確定（戸籍収集） ② 遺産分割協議（相続人全員の合意） ③ 法務局への相続登記申請 ④ 登記完了後、売却活動へ
一般的に、登記申請には登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）のほか、司法書士への依頼費用（5〜15万円程度）がかかります。
相続人が複数いる場合や、遺言書がある場合は手続きが異なることもあるため、早めに司法書士や不動産会社に相談することをおすすめします。
特に相続不動産の場合は、取得費が不明だったり、節税特例が使えるケースも多いため、早めに相談することで税負担を抑えられる可能性があります。
相続した家を売却した場合の税金は？相続税との関係
相続した家を売却すると、「相続税が追加でかかるのでは？」と心配される方も多いですが、売却したこと自体で相続税が新たに発生することはありません。
相続税は、相続が発生した時点の財産評価額をもとに計算される税金です。そのため、相続後に不動産を売却しても、売却金額に対して相続税が課税されることはありません。
ただし、売却して利益が出た場合には、相続税ではなく譲渡所得税（所得税・住民税）がかかる可能性があります。
相続した家を売却するときにかかる税金
相続した不動産を売却した場合、主に関係する税金は次の通りです。
譲渡所得税（所得税・住民税）
不動産を売却した際の税金は、売却価格から取得費と売却費用を差し引いた「利益（譲渡所得）」に対して課税されます。計算式は以下の通りです。
譲渡所得＝売却価格−（取得費＋売却費用）
取得費には被相続人（親など）が購入したときの価格や購入時の諸費用が含まれ、売却費用には不動産仲介手数料、測量費、解体費などが該当します。なお、登記費用については取得費・売却費用のどちらに該当するか状況によって異なるため、税理士など専門家への確認をおすすめします。
相続した家の取得費がわからないと税金はいくらになる？
相続した不動産を売却する際、被相続人（親など）がいくらで購入したのか分からないケースは少なくありません。古い不動産の場合、売買契約書や資料が残っていないことも多いためです。このような場合、税法では「概算取得費」を使って計算することが認められています。
概算取得費の計算方法 概算取得費 ＝ 売却価格 × 5％
計算例
相続した家を2,000万円で売却した場合
概算取得費：100万円（2,000万円 × 5％）
仮に売却費用（仲介手数料など）が80万円だった場合
譲渡所得
＝ 2,000万円 −（100万円＋80万円）
＝ 1,820万円
この1,820万円が課税対象になります。
税金の目安
不動産の所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）の税率
所得税：15％ 住民税：5％
合計 約20％（2037年12月31日までは復興特別所得税が加算され、正確には約20.315%）
上記の例では
1,820万円 × 約20％
＝ 約364万円
約364万円の税金がかかる可能性があります。
概算取得費がわかると税金がこんなに変わる
例えば、親が当時1,200万円で購入していたことが分かった場合
譲渡所得
＝ 2,000万円 −（1,200万円＋80万円）
＝ 720万円
税金
720万円 × 約20％
＝ 約144万円
つまり約220万円も税金が変わる可能性があります。
このように、概算取得費を使うと実際の取得費よりも低くなることが多く、税金が高くなる可能性があります。
そのため、売買契約書や住宅ローン契約書、登記簿の古い記録、不動産会社の資料、固定資産税の評価証明書など、取得費が確認できる資料が残っていないか確認してみましょう。これらの資料から購入時の価格がわかれば、実際の取得費として計算できるため税金を抑えられる可能性があります。
相続した家を売却したお金で住宅ローンを完済した場合
相続した家を売却し、そのお金で自分の住宅ローンを完済した場合でも税金が軽減されることはありません。
税金は「売却したお金の使い道」ではなく、売却によって利益が出たかどうかで決まります。
つまり、売却益が出た → 譲渡所得税がかかる可能性があり、売却益が出ていない → 税金はかからないという仕組みです。また、住宅ローン控除は「年末時点で住宅ローン残高があること」が条件のため、住宅ローンを完済すると翌年以降は住宅ローン控除が利用できなくなります。
相続した家の売却で使える節税特例
相続した不動産の売却では、次のような特例を利用できる可能性があります。
相続空き家の3,000万円特別控除
一定の条件を満たす場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があり、昭和56年5月31日以前に建築された住宅で相続後に空き家となっていること、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、さらに耐震改修を行うか解体して売却することなどの条件を満たせば、売却益が出ても税金がかからないケースがあります。
この特例により、売却益が出ても税金がかからないケースもあります。
取得費加算の特例
相続税を支払っている場合、支払った相続税の一部を取得費として加算できる特例があります。これにより、譲渡所得を減らせる、売却時の税金を抑えられる可能性があります。なお、この特例を利用するには相続開始から3年10ヶ月以内に売却することが条件となります。但し、「空き家3,000万円控除」と「取得費加算」は併用できません。
スタイリッシュホームでは提携税理士による相談も承っております。取得費加算の特例の適用可否や手続きについてご不明な点があれば、お気軽にご相談ください。
よくある質問（FAQ）
相続した家を売却すると確定申告は必要ですか？
売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合は確定申告が必要です。
また、利益が出ていなくても「3,000万円特別控除」などの特例を利用する場合は申告が必要になります。
相続した家の取得費がわからない場合は？
被相続人が購入した際の価格がわからない場合、売却価格の5％を取得費とする概算取得費を使用することがあります。ただし、この場合は税金が高くなる可能性があるため、売買契約書や資料を確認することが重要です。
被相続人が購入した際の価格がわからない場合、売却価格の5％を取得費とする概算取得費を使用することがあります。ただし、この場合は税金が高くなる可能性があるため、売買契約書や資料を確認することが重要です。
相続した家はすぐ売却した方がいい？
相続不動産は、固定資産税・建物の劣化・空き家リスクなどがあるため、利用予定がない場合は早めに売却を検討しましょう。
空き家の片付けで悩んでいませんか？
家財道具そのまま放置OK！
親や親族から相続した空き家を売却しようと考えたとき、まず最初に直面するのが残置物（家財道具）の片付けです。「片付けに時間もお金もかかる…」 「何から手をつけていいかわからない…」 「思い出の品が多くて処分しづらい…」
このような悩みを抱えている方も多いでしょう。しかし、貴重品だけ持ち出せば、家財道具はそのままにして売却できる方法があることをご存じでしょうか？
家財道具も丸ごと買取のメリット
家財道具を片付けずに売却できるのが「家財道具も丸ごと買取」というサービスです。これは、家と一緒に残置物も含めて買い取る仕組みで、片付けの手間が省けるのが大きなメリットです。
1. 貴重品だけ持ち出し、片付けの手間・費用が不要
通常、家の売却前には不用品の処分費用がかかり、時間も労力も必要になります。しかし、丸ごと買取なら、貴重品や思い出の品だけ持ち出せば、残りはそのままで売却可能です。
2. すぐに売却できる
残置物の片付けをしなくても、そのまま査定してもらえるため、スピーディーな売却が可能です。特に、早く現金化したい方には最適な方法といえます。
3. 処分費用を抑えられる
一般的に、家財道具の処分には数十万円以上の費用がかかることもあります。しかし、不動産業者が一括して処分を依頼することで、費用を抑えられるのです。
どんな家財道具も残していいの？
業者によって買取対象は異なりますが、一般的に以下のようなものが買い取られることが多いです。
✅ 家具（テーブル、椅子、タンスなど） ✅ 家電（冷蔵庫、洗濯機、テレビなど） ✅ 生活雑貨（食器、衣類、書籍など）
もし、貴重品が混ざっていた場合は売主様へご連絡させていただきます。
こんな方におすすめ！
✅ 片付けが面倒で売却が進まない ✅ すぐに現金化したい ✅ 家財道具の処分費用を節約したい ✅ 遠方に住んでいて片付けが難しい
まとめ
相続した家を売却した場合でも、売却したことによって新たに相続税が発生することはありません。ただし、売却によって利益が出た場合には、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかる可能性があります。税金は売却金額ではなく、売却価格から取得費や売却費用を差し引いた「譲渡所得」に対して課税される仕組みです。
また、相続した家を売却したお金で自宅の住宅ローンを完済した場合でも、税金の計算方法が変わることは基本的にありません。税額はあくまで売却によって得た利益で決まります。
一方で、相続不動産の売却では「相続空き家の3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」など、税負担を軽減できる制度が利用できる場合があります。さらに、被相続人が購入した際の価格（取得費）がわからない場合でも、概算取得費を使って計算することは可能ですが、税額が高くなるケースもあるため、売買契約書などの資料を確認しておくことが重要です。
相続した不動産の売却には、相続登記や税金の確認、売却タイミングの判断など専門的な手続きも関わってきます。不要な空き家を長く所有すると固定資産税や管理の負担が増える可能性もあるため、活用予定がない場合は早めに売却を検討することも一つの選択肢です。
相続した空き家の売却は、「家財道具も丸ごと買取」が手間も時間もかからない便利な選択肢です。貴重品や思い出の品だけ持ち出せば、残りはそのまま売却できるため、片付けの手間やコストを省き、スムーズに売却できる点が大きなメリットです。
地域の市場動向を把握しているスタイリッシュホームの売却専門プロチームに相談しながら進めることで、税金を最小限に抑えながら、よりスムーズな売却につなげましょう。
