【2026年４月最新】変動金利1%超え時代の住宅ローン　変動・固定どちらを選ぶべき？

住宅ローンの金利、何が変わったの？

この記事を最初に書いた2024年9月、変動金利は0.3〜0.4%台が主流で、「まだしばらく低金利が続くだろう」という空気がありました。あれから約1年半。住宅ローンを取り巻く環境は、大きく変わりました。

2024年3月のマイナス金利解除を起点として、住宅ローン金利は上昇局面へと移行しました。2024年から2025年にかけて利上げが段階的に進み、2026年4月現在、メガバンクとネット銀行の変動金利は大手5行平均で1%超えとなっており、かつての0.3〜0.4%台から明確に上昇しています。固定金利も長期金利の影響を受けて上昇基調が続いています。

「低金利が続く前提」での住宅ローン選びは、もはや通用しません。本記事では、最新の金利状況と今後の見通し、そして「5年ルール・125%ルール」という変動金利の重要な仕組みを踏まえたうえで、あなたに最適なローン選びの判断軸を解説します。

住宅ローンの基本的な種類

住宅ローンは、大きく「変動金利型」「固定金利型（全期間固定）」「固定期間選択型（当初固定）」の3種類に分かれます。

変動金利型
半年ごとに金利が見直されるタイプです。金利が低い局面では返済額を抑えられますが、金利上昇の影響を受けます。ただし、後述する「5年ルール・125%ルール」により、返済額の急変動は一定程度抑制される仕組みになっています。

固定金利型（全期間固定）
借入時の金利が完済まで変わらないタイプです。代表的な商品がフラット35です。返済額が一定なので長期の資金計画が立てやすく、金利上昇リスクをまったく負わずに済みます。

固定期間選択型
当初3年・5年・10年など一定期間だけ金利を固定し、その後は変動か再固定かを選ぶタイプです。固定期間終了後に金利が上昇していた場合、返済額が大きく変わることがある点に注意が必要です。

フラット35とは？

フラット35は、独立行政法人住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、長期固定金利の住宅ローンです。借入時の金利が完済まで変わらず、将来にわたって安定した返済計画を立てられることが最大の特徴です。

主な特徴とメリット

借入時の金利が固定されるため、金利上昇リスクをゼロにできます。家計管理がしやすく、子育て費用や老後資金など将来の出費が見込まれる方にも適しています。また勤続年数や年収の審査基準が一般の銀行ローンより柔軟な面もあり、幅広い層が利用できます。繰り上げ返済の手数料がかからないことも多く、計画的な返済が可能です。

デメリット

10年固定金利は2026年3月時点でおおよそ2.3〜2.9%台が相場となっており、フラット35もこれと近い水準で推移しています。変動金利と比べると当初の金利は高めになるため、「低金利のうちに多く元金を返せる」という変動金利の恩恵は受けられません。また、一度固定された金利は、市場金利が下落しても変わりません。

金利に影響する指標

フラット35の金利は、長期金利（主に10年物国債の利回り）に連動します。長期金利の指標である10年国債の金利は、2026年2月末時点で2.1%台で推移しており、これを受けて金利を引き上げる金融機関と引き下げる金融機関が混在している状況です。

なお、2026年4月からフラット35の融資限度額が現行の8,000万円から1億2,000万円に引き上げられ、対象となる一戸建て住宅の床面積要件も70㎡以上から50㎡以上に緩和されました。都市部の住宅価格上昇を背景とした制度改正であり、これまで借入額の上限がネックだった方にとっては選択肢が広がっています。

住宅ローン金利と政策金利の比較表（2024年 vs 2026年）

住宅ローンを選ぶ際、固定金利と変動金利の違いが返済額に与える影響は非常に大きいです。

状況のまとめ

変動金利の動向

2026年4月、大手5行の変動金利（最優遇金利）の平均がついに1%の大台を超えました。みずほ銀行は1.025%、三井住友銀行は1.275%に引き上げ。三菱UFJ銀行は2026年3月にすでに基準金利を見直しており、4月は0.945%で据え置きとなっています。かつての0.3〜0.4%台からは、わずか1〜2年で大きく様変わりしました。
なお、今回の金利引き上げが既存の変動金利借入者の返済額に反映されるのは、多くの金融機関で2026年7月返済分からとなります。返済額の変化時期は契約している金融機関によって異なるため、必ずご自身の契約内容をご確認ください。

固定金利との差

10年固定金利も大手5行平均で3.154%と9ヶ月連続で上昇しています。変動金利との差は依然として約2%あり、「変動が有利」という構図は変わりません。ただし変動金利自体の上昇ペースが加速しているため、「当初の金利差メリットをいつまで享受できるか」という視点での比較検討がこれまで以上に重要になっています。

次回利上げの見通し

2025年12月19日の利上げ（0.50%→0.75%）の影響は2026年4月から各行の変動金利に広く反映されました。次回の利上げについては、ブルームバーグによるエコノミスト調査で約9割が「2026年夏（6〜7月）までに実施」と見込んでおり、政策金利は年内に1.0%水準へ向かう可能性があります。変動金利を選ぶ場合は、このシナリオも織り込んだ返済計画を立てておくことが重要です。

金利の違いが返済額に与える影響

借入額3,000万円・返済期間35年の場合、2026年4月時点の大手行の変動金利水準（約1.025%）では月々の返済額は約85,000円程度です。これが仮に1.5%まで上昇すると約92,000円、2.0%では約100,000円と、毎月の負担が段階的に増えていきます。さらに大手行の10年固定（平均3.154%）を選んだ場合は月々約118,000円と、変動金利との差は月3万円超にのぼります。長期間のローンでは、わずかな金利差が総返済額に数百万〜数千万円単位の差を生む場合があります。

今後の経済動向を踏まえた金利選択のポイント

どちらを選択するかは、将来の金利動向の予測や、各家庭の返済計画に応じて判断する必要があります。ここでは、さまざまな経済動向を踏まえて、どちらの金利を選択した方が良いかの判断材料となるケースをご紹介します。

変動が向いている人

返済期間が10年以内、または近い将来に繰り上げ返済できる資産があります。
賃金上昇と金利上昇が連動しているため、収入の伸びが見込める雇用者にとっては、金利上昇分が賃上げの範囲内に収まる可能性があります。

固定（フラット35含む）が向いている人

収入が安定しない、または育児・介護などで支出増が見込まれる。
直近は10年固定とフラット35の金利が逆転する局面も見られ、フラット35が長期金利上昇を抑制している今の間に借入を検討する価値があります。
2025年1月の利上げを受け、住宅ローン利用予定者の約6割が借入額の減額・返済期間の短縮・固定金利タイプへの見直しを検討するなど、選択行動に変化が生じています。

変動金利の重要な仕組み　5年ルールと125%ルール

変動金利を検討するうえで、必ず理解しておきたいのが「5年ルール」と「125%ルール」です。これらは返済者を守る安全弁ですが、同時に「知らないと怖い落とし穴」でもあります。

5年ルールとは

変動金利型の金利は半年ごとに見直されますが、返済額は5年ごとに見直されるという仕組みになっています。つまり、金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が変わりません。急な家計への打撃を防ぐための仕組みですが、裏を返すと「金利が上がっているのに返済額は変わっていない」という状態が最長5年間続くことを意味します。

125%ルールとは

「125%ルール」とは、金利が大きく上昇しても、月々の返済額の上昇率は125%が上限というルールです。たとえば月々の返済額が10万円の場合、5年後の見直しタイミングでも12.5万円を超えて返済額が上がることはありません。

「守られている」ではなく「先送りされている」

ここが最も重要なポイントです。5年間は返済額が変わらないということは、金利が上昇していると返済額に占める利息の割合が多くなり、その分元金が減りにくくなるというデメリットがあります。元金の減りが遅いと、結果的に総返済額も増えることになります。

さらに深刻なのが「未払利息」の問題です。125%ルールがあることで未払利息が生じる可能性があります。未払利息とは、本来支払うべき利息額が毎月の返済額よりも多くなり、払いきれない利息のことです。未払利息が発生しているということは、元金の返済が全く行われていないことでもあります。

金利が大幅に上昇し、毎月の返済額がその月の利息分すら賄えない状況になると、不足分が「未払利息」として処理され、ローン残高に上乗せされてしまいます。これは「返済しているのに残高が増える」という事態を招きます。

つまり5年ルール・125%ルールは、急激な家計負担を避けるための緩衝材ではありますが、あくまで激変緩和措置であり、金利上昇による負担増を免れるものではありません。「返済額が増えていないから大丈夫」と安心してしまうのは、危うい判断となります。

ネット銀行には5年ルール・125%ルールがない銀行もある

ソニー銀行・SBI新生銀行・PayPay銀行などの比較的新しいネット銀行系には、このルールがありません。これらの銀行では金利が上昇した場合、即座に返済額が変わります。低金利のメリットを追う際には、こうした仕組みの違いも必ず確認が必要です。

今後どこまで上がるのか？金利見通し

2026年に変動金利が1%前後になる可能性は十分にあり、その後も緩やかに上昇すると予想されます。ただし多くの方が利用している変動金利が2%に一気に上昇する可能性は低く、物価や賃金の上昇とともに5年・10年と時間をかけて緩やかに上昇すると想定されます。

多くのエコノミストが中立金利の水準を1.5%程度と見ており、その水準に向けて今後1〜2年かけてゆっくりと利上げが行われるものと考えられています。

急激な上昇よりも、じわじわと上がり続ける展開が現実的なシナリオです。だからこそ、「5年後の返済額がいくらになるか」を今から試算しておくことが重要です。

2026年4月時点では、ブルームバーグによるエコノミスト調査で次回利上げを「夏頃（6〜7月）までに実施」と見込む割合が9割近くに達しています。野村證券は2026年6月・12月の2回の追加利上げをメインシナリオとして想定しており、政策金利は段階的に1.25〜1.5%水準へ向かう可能性が指摘されています。

ただし、トランプ関税の影響や米国経済の動向によって利上げ時期が後ずれするリスクもあり、見通しには幅があります。「利上げが来るかどうか」ではなく、「いつ、どのくらいのペースで来るか」を前提に、今から複数シナリオでのシミュレーションを行っておくことが重要です。

変動金利・固定金利、どちらを選ぶべきか

金利タイプの選択は、市場の動向だけでなく、あなた自身のライフプランによって決まります。

変動金利が向いているケース

短期間での返済を想定している方、または手元に繰り上げ返済の原資になる貯蓄・資産がある方には、変動金利の低い初期コストが有利に働きます。また、5年ルールによる経過観察期間中に繰り上げ返済を積極的に行い、元金を早期に減らす戦略が取れる方にも適しています。重要なのは、「金利が仮に1.5〜2.0%まで上昇しても返済を続けられるか」を事前にシミュレーションしておくことです。

固定金利が向いているケース

収入が安定しにくい自営業・フリーランスの方、育児・介護などで今後の支出増が見込まれる方、または「毎月の返済額が変わらないことで安心感を得たい」という方には固定金利が適しています。また、これから35年ローンを組む場合、借入当初の10〜15年で多くの利息を支払う仕組み上、この期間を低変動金利で過ごせるかどうかが総返済額を大きく左右します。固定金利は割高に見えても、返済計画の「確実性」という価値があります。

ミックスローンという選択肢

変動・固定どちらにするか迷う場合、借入額を二分して両方のタイプを組み合わせる「ミックスローン」も一つの方法です。金利上昇のリスクをヘッジしながら、変動金利の低コストメリットも享受できます。

住宅ローンを選ぶ際のポイント ──「想定外」を味方につける選び方

住宅ローン選びで最も大切なのは、金利の低さではありません。「人生の予期せぬ変化に、どれだけ柔軟に対応できるか」という視点です。実際にお客様が直面している、見落としがちなリスクとその対策を解説します。

「ペアローン」の罠：夫婦どちらかが働けなくなった時

夫婦共働きを前提に、二人で別々のローンを組む「（ペアローン）」を選ぶご家庭もいらっしゃいます。借入額を増やせるメリットがある一方で、一歩間違えれば家計が一気に破綻することになりかねません。私たちが現場でお伝えしている、最も深刻なリスクとその対策を解説します。二人で別々のローンを組むということは、「二人の収入が、完済まで（例えば35年間）続くこと」が前提になっています。

どちらかが、病気、ケガ、リストラ、そして出産・育児などの理由で、収入が減ったり、途絶えたりした瞬間、その片方のローン返済が家計全体を圧迫します。もし、その際にもう一方がその分の返済まで肩代わりしようとすれば、金利上昇中の現状では「1.5倍」どころか「2倍」以上の負担となり、家計は破綻してしまいます。団信（団体信用生命保険）も、それぞれのローンに対してしか適用されないため、片方に万が一のことがあっても、もう一方のローンはそのまま残ります。

スタイリッシュな対策
私たちは、まず「二人合算での上限額」でローンを組むことはお勧めしていません。「どちらか片方の収入だけ（例えば夫だけ）でも、家計が回る借入額」に抑え、もう片方のローン（妻のローン）は早期完済を目指したり、貯蓄に回したりする計画をご提案します。

「退職金で完済」という計画の危うさ

「定年時に残ったローンは退職金で払えばいい」というプランは、会社の業績悪化や制度変更で、想定していた退職金が出なかったり、大幅に減額されたりするケースが増えています。また、退職金をすべて完済に充ててしまい、老後の医療費や介護費が不足する「老後破産」予備軍の方も少なくありません。

スタイリッシュな対策
「退職金はあくまで余剰資金」と考え、現役時代の給与だけで完済、もしくは無理なく返済し続けられる返済計画を立てましょう。また、50代での「住み替えによる住宅ローンの圧縮」や、団体信用生命保険（団信）の保障内容を充実させることで、万が一の際にも家族に負担を残さない出口戦略を一緒に練り上げます。

団信・手数料・付帯サービスの「見えないコスト」

「金利0.3%」と「金利0.4%（がん保障付き）」、どちらがおトクか即答できますか？
低金利だけに目を奪われ、高額な事務手数料や、いざという時の保障（ガン・脳卒中・急性心筋梗塞など）を軽視してしまうことがあります。数千円の金利差を気にする一方で、数十万円の手数料や、数百万円の価値がある保障を見逃しているケースが多々あります。

スタイリッシュな対策
私たちは、銀行ごとの「事務手数料」「保証料」「団信の特約料」をすべて合算した「総支払額」で返済シミュレーション表を作成します。お客様の健康状態や家族構成に合わせ、最も「守りが固い」ローンを、数ある金融機関の中から見極めます。

住宅ローン控除を味方につける

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高の0.7%を所得税から控除できる制度で、新築住宅では最大13年間適用されます。この控除期間中に積極的な繰り上げ返済を行うと、残高が減ることで控除額も減少します。変動金利で「元金を早く減らしたい」と考える方は、住宅ローン控除の残り期間と繰り上げ返済のタイミングを合わせて考えることが節税につながります。なお、当社サイトの関連記事「住宅ローン控除を確実に受けるためのポイント」も参考にしてください。

住宅ローンの借り換え

すでに住宅ローンを返済中の方にとって、金利上昇局面で見直したいのが借り換えです。2〜3年前に10年固定や長期固定で借り入れた方の中には、現在の変動金利水準よりも高い金利で返済を続けているケースがあります。

借り換えとは、現在契約している住宅ローンを別の金融機関のローンに切り替えることです。金利差が生まれていれば、月々の返済額と総返済額を両方削減できる可能性があります。

一般的に、借り換えのメリットが出やすい条件は次の3つです。

• ✓残りのローン残高が1,000万円以上ある
• ✓残りの返済期間が10年以上ある
• ✓現在の適用金利と借り換え後の金利の差が0.3%以上ある

ただし、借り換えには諸費用がかかります。これが原因で借り換えをためらう方が非常に多いのが現状です。「月々の削減額で諸費用を何年で回収できるか」＝損益分岐点を必ず計算したうえで判断しましょう。以下の試算表を参考にしてください。

金利の選択に迷ったら当社にお任せください

住宅ローン選びは、「低金利が続く」という前提が崩れた今、これまで以上に慎重な判断が求められます。5年ルール・125%ルールの落とし穴、固定・変動の損益分岐点、繰り上げ返済と住宅ローン控除のバランス——これらを一人で整理するのは簡単ではありません。

スタイリッシュホームでは、大和市・綾瀬市・座間市・海老名市・横浜市瀬谷区エリアを中心に、お客様一人ひとりのライフプランに合わせた住宅ローン相談を承っています。ファイナンシャルプランナー（FP）によるシミュレーションも無料でご対応可能です。

どの金融機関の、どの金利タイプの住宅ローンを選ぶかは金利とは別の問題です。表面上の金利だけでなく、保証料・手数料・団信の保障内容・繰り上げ返済の条件など、総合的なコストと条件を複数の金融機関で比較することが重要です。
金利上昇局面では、借り入れ後に「こんな条件があったのか」と気づいても手遅れになりやすいため、申し込み前の事前確認がとくに大切です。以下のチェックリストを使って、抜け漏れのない比較検討を進めてください。

チェックが完了したら、不明点や迷っている点をまとめてお持ちいただくと、スムーズに進めることができます。

「変動と固定、どちらが自分に合っているかわからない」「金利がさらに上がる前に決断すべきか迷っている」——そんな方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

※本記事の金利情報は2026年4月時点のものです。金利は市場動向により変動しますので、最新情報は各金融機関にご確認ください。